今回はタイで物件を買うときのメリットとデメリットを紹介しました
不動産屋ならではの視点、知識からアドバイス！タイ物件の購入を検討している人は必見！
竹内社長：安藤さん、ついに僕タイに物件買おうかなと思ってるんですけど。
安藤社長：おー、流石金持ち！ありがとうございます！
竹内社長：やっぱり日本だけに資産を置いとくのって、今後リスクだなってやっぱ思ってる経営者って多いと思うんですよ。
なので、この海外への資産分散とかを考えると、僕は結構やっぱり安藤さんと色々やらしてもらって、カンボジアとかフィリピンとか色んな国行きましたけど、タイが一番好きなんですよ。まず物件買うんだったらタイかなと思って。
まずタイで物件を買う時の、メリットデメリットみたいなのをちょっと教えてもらってもいいですか？
安藤社長：タイに限らず、東南アジアとか海外不動産って、全て同じかなと思ってるんですけど。
デメリットとしては、やっぱり日本円をベースでどうしても考えてしまうと、為替の上がった下がったってあるじゃないですか。
単純に、買った時が1バーツ3円の時に3000万の物件を買いました。これ、今の僕の状況とかがそうなんですけど、全く同じ値段で売れたとしても、今1バーツ4円超えてるんで、もう1000万儲かっちゃうんですよ。さらに物件の価値が上がっていくと、その分だけさらに儲かるみたいな。分かりやすく言うとですね。
ただ、その逆も当然あって、今1バーツ4円で3000万、4000万の物件買ったけど、また今度為替が下がって行っちゃって、悪くなった時。その時は、物件価格が上がったとしても、実は円に換算した時の手残りしてる額っていうのは同じかもしれないですよね。
竹内社長：うーん。確かに今、こう円安円安ってやってますけど、いつまでこれが続くかも分かんないじゃないですか。
安藤社長：そうですね。で、さらに円安になるかもしれないし、また円高になっていくかもしれないし、ただそれってほとんど分かんないと、通常は言われていて。
竹内社長：他にその為替以外のメリットデメリットって何かあるんですか？
安藤社長：タイと言っても、色々広いじゃないですか。どこに買ったらいいんだとか、これが適正価格かどうかとかって、僕はプロなんで分かりますけど。竹内さんとかが見た時に、ここの場所がいいって言われても、本当にいいかどうか分かんないとか。この価格3000万って言われても、この3000万が安いのか高いのかとかが分からない、分かりにくいっていうデメリットがありますよね。
竹内社長：うーん。
安藤社長：日本だったら、六本木と、渋谷と、練馬区と板橋区の違いってなんとなく分かるじゃないですか。ただ、それがタイだと全く分からない。
安藤社長：投資物件の場合って、基本的に収益還元法って言って、いくらで貸せるかっていうので、利回りが何パーとかその価値が適正かとかって出しているんですけど。
いくらで借りられてる物件なのかっていうのを調べるのがいいんです。
ただ、これもなかなか調べる術がないので、やっぱり信頼できる不動産屋さん、信頼できるパートナーと組んで、不動産投資をしていくっていうのがポイントかもしれないですね。
竹内社長：ちなみに、そのタイで信頼できる不動産屋さんってどこがあるんですか？
安藤社長：うちです！
竹内社長：不動産会社でしたっけ？（笑）
安藤社長：不動産屋です！ただの、ムエタイ選手だと思われている（笑）
不動産屋の見極め方
竹内社長：不動産屋さんって、日本だとネガティブなイメージですよね。
安藤社長：確かに。
竹内社長：押し売りされるとか、無理やりローン組まされるとか。何でこう見分ければいいんですか？
安藤社長：月並みですけど、なんで僕が良いかみたいな話をすると。やっぱり僕らってメディアにも出てるし、TwitterとかSNSとかもやってるので、正直、一件騙して数百万稼いで悪口言われる方がめちゃくちゃでかい。
竹内社長：確かに、確かに。
安藤社長：なので、我々みたいにちゃんと顔出して表に出てる人と取引するってのは、一定の安心材料にはなるかもしれないですね。
竹内社長：確かに、それはあるかもしれないですね。
安藤社長：あとは、もう一つ。現地のローカルの会社さんより日系企業の、上場企業のグループ会社。やっぱりその上場企業ってコンプライアンスとかが物凄くうるさいじゃないですか。
なので、そんなに無茶な売り方もできないし、法に外れたこともできないので。だから、日本っぽく取引できるってのはありますよね。ローカルだと、「いや、ここはタイなんで」って言われちゃうと、もう終わっちゃう話じゃない。
竹内社長：治外法権みたいになっちゃいますね。
竹内社長：確かに御社は、日本で一番ワンルームマンションを売っている会社ってブランディングもしてるんで、それは確かに実績として安心かもしれないですね。
安藤社長：はい。
キャッシュで買うための対策は？
竹内社長：あと、本当に僕からするとタイで不動産買うデメリットって、ローンが組めないとかなるべくキャッシュで買わなきゃいけないってとこだと思うんですけど。その辺ってやっぱ皆さんどうやってクリアしてるんですか？
安藤社長：日本に既に不動産をお持ちの方であれば、その不動産を担保にして、不動産担保ローンっていう形にして資金を用意される方もいらっしゃいます。それ以外には、相続でお金が入ったとか、日本で持ってた物件を売却したとか、そのキャッシュがある方がタイで物件を買われるっていう形です。
タイ特有のメリット
竹内社長：実際、今利回りでどれぐらいですか？タイって。
安藤社長：賃料に関しては、4〜6%ですね。
竹内社長：じゃあ日本とそんなに変わらない。
安藤社長：そんなに変わらないです。ただ何が違うかって言うと、物件の価値の上がり、これをキャピタルゲインって呼んだりするんですけど、この二つが当然不動産の利回りとして取られることなんですよ。
竹内社長：キャピタルゲインとインカムね。
安藤社長：はい。で今、インカムは4から6%で、キャピタルは過去10年で言うと年間で約10%なので。まあ、14〜15%っていう形になります。
竹内社長：激アツじゃないですか！しかも、タイの銀行の定期って、1〜2%ぐらいで、金利が入るじゃないですか。
安藤社長：はいはい。
竹内社長：日本だともう0.0何%なんで。家賃が入ってくるやつを、全部定期に組んでおけば、さらにその1〜2%乗るんで、かなり利回りとしては悪くないですよね。
安藤社長：そうですね。
竹内社長：しかもタイって中立国なんで、戦争もないわけじゃないですか。
安藤社長：そうですね。過去戦争に巻き込まれたこともないので。あとは地震もない。
竹内社長：ああ、そうだ。コロナみたいのが来ない限りは、なかなかこう値崩れするイメージがない。
安藤社長：イメージないですよね。
竹内社長：しかも今コロナ明けなんで、結構底値だって聞いたんで、買うとしたら今が、こうオンするタイミングですよね。
安藤社長：はい、はい。やっぱり私が見てるのは、今世界中の富裕層の方が、移住したい都市ランキングっていうのがあるんですよ。ま、バンコクとか東京とか、シドニーとかあるんですけど。
竹内社長：ちなみにタイは？
安藤社長：タイというかバンコクが今2位なんですよ。
竹内社長：全世界で2位ですか？富裕層が移住したい都市の？やば！ちなみに1位は？
安藤社長：1位は、ポルトガルのリスボンっていう都市です。
竹内社長：それが世界1位。何故なんですか？
安藤社長：ヨーロッパの中では物価が安い、安めらしいんですよ。ヨーロッパの中ではね。海があって、ビーチリゾートみたいな感じで治安もいいから、ヨーロッパの人からすると、パリとかロンドンとかにいるよりリスボンに行った方が、同じヨーロッパなのに安く住めるしみたいな、そんな感じ。こう、日本で言う田舎に移住みたいな感じなのかなと勝手に思ってます。
ランキングが色々あって、治安の良さだったりとかインターネットの繋がりやすさとか、あとは物価の安さとかインフラの安定さとか、色々ランキングがあって、しっかり取ってるアンケートなんですけど。
竹内社長：へえー。で、2位がバンコク？
安藤社長：はい。
竹内社長：ごめんなさい、自分で買おうとしてる割に。意外ですよね。
安藤社長：不動産投資って、「出口戦略」って呼ばれることが結構重要で。売却しようとした時にちゃんと売却できるのかとか、値上がった金額で売却できるのかとか、すぐ売却できるかっていうのが色々重要になってくるんです。
このバンコクに関しては、別にその売り先が現地のタイの方だけじゃなくて、こう世界中の方から人気の都市なので。世界の人が欲しいと思ってる街なので、売りやすいってのはあります。
竹内社長：ああー、なるほど。
竹内社長：お客さんがもう日本だけで考えてたら、日本人か正直、中国人かぐらいしかいないと思うんですけど、タイだと全世界がターゲットになるということですね。
安藤社長：はい、はい。
竹内社長：しかもタイって、経済の高度成長もすごいじゃないですか。ずっと上がってるんですよね？
安藤社長：ずっと上がってます。これからも、もう10年ぐらいは上がると僕は思ってますね。多分、多少は鈍化すると思います。ただ、最終的にこうシンガポールとかに、追いつけ追い越せって言われてるので、シンガポールぐらいまでは、追い付けるんじゃないかなと。僕は、タイ好きなんで応援してます。
竹内社長：1000万以下の物件とかもあるじゃないですか。で、1500万ぐらいまで。多分この辺って買いやすいけど、借り手がつかないですよね？
安藤社長：ま、借り手がつかないのもありますし、リセールする時にそんなに値も上がらないって感じになっちゃいますね。
竹内社長：じゃあやっぱり安藤さんのおすすめは、3000万から5000万ぐらいのレンジから？
安藤社長：そうですね。この3000万から5000万のレンジだと、タイに働きに来ている外国人駐在員も借りる。あとタイの富裕層は借りないんで買っちゃうんです。
そうすると、タイで言う高級物件のターゲットって、我々のように海外から来る駐在員だったりとか、今後可能性があるのは、そういったその海外からの移住者。コロナをきっかけに、デジタルノマドクラウドって言われる、リモートで全部働ける方とかも今後タイに移住してくる可能性があります。今ここもかなり注目されているので、そういった形で借り手の枠が、高級物件の方の方が安い物件より広いんですよね。
竹内社長：うーん。でも、タイってフリーランスがNGじゃないですか。そのデジタルノマドワーカーっていうのは、どういうビザで入って来るんですかね？
安藤社長：そのデジタルノマドワーカー用のビザを、タイも作りました。
竹内社長：あ、できたんですね！
安藤社長：はい。一定の制限はあるんですけど、その制限をクリアすれば、タイでビザも出ます。今、タイランドエリートカードっていうものがありまして、ビザが買えるみたいな制度があったりするんですね。今のこの瞬間に言うと、一番安いもので20年間で100万バーツぐらいで買えるんですよ。
竹内社長：400万ぐらいですね。
安藤社長：はい。で、5年間ぐらいのビザであれば60万バーツ。250万ぐらいで買えるので、それを買ってしまわれる方も実は多いんです。
竹内社長：その辺はエスコートもしてくれるんですよね？
安藤社長：はい。そうですね。タイランドエリートも、弊社で販売をしているので、ご紹介することも可能です。
竹内社長：タイランドエリートを買ったら、なんか今の話だとメリットしかないですけど、なんかデメリットってないんですか？
安藤社長：お金がかかる！
竹内社長：あははは！（笑）
竹内社長：なるほど。ま、お金がかかるということはデメリットって言っていいのか分かんないですけど。
安藤社長：僕はもう会社をやってるんで、実は永住権を持っています。タイのね。だからあんまりビザに困らないんですけど、ビザについて困ってる方に関しては、お金で買える国っていう自体、少ないので。まあ結構タイはそういう意味で言うと、移住のしやすさ。ビザが取りやすいから移住のしやすさみたいなのもある。
加えて、このタイランドエリートは、ビザが付くだけじゃなくて、指定のゴルフ場が月何回無料とか。
竹内社長：ああ。特典がつくんですか！
安藤社長：はい！スパが無料とか、空港からの送迎が無料とかあるんですよ。
竹内社長：へえー！
安藤社長：なんで、飛行機を降りたら、たまにこう名前の札持ってこうやって待ってくれてる人いるじゃないですか。あれタイランドエリートの特典で待ってるんです。
竹内社長：そうなんですか！
安藤社長：電動カートみたいなので、専用のイミグレーションに行って、みたいな。荷物も取ってくれて車に乗せてくれて、滞在先まで送ってくれるみたいなものも、サービスの中に入ってるものなので。
竹内社長：へえー。あれギャグでやってるわけじゃないんだ。
安藤社長：いやいや、ギャグでやる人いないでしょ（笑）
竹内社長：僕あれ、嫁を迎えに行った時やったら笑ってた。
安藤社長：あははは（笑）
不動産って、借り手が付くとか売却ができるかって、当然その人気。需要と供給のバランスじゃないですか。やっぱりその、需要がない所って、貸すのも大変だし売るのも大変だと思うんです。
安藤社長：何が言いたいかというと、タイはもう需要が溢れてるってことなんですね。ビザが取りやすいから、世界中から人も集まってくる。人が集まってくると、当然住む所を探す。そうすると借りるか買うかっていう選択肢になるんで、自分で物件持ったら貸せもするし、売れもする。
とにかく街として、需要がどれぐらいある都市なのかっていうところを、海外不動産投資でも見ていかないと。日本でもそうですよね。ちょっと話逸れますけど、ま、東京にやっぱ人が集まってしまうので、東京以外の所ってなかなか値上がりしなかったりするんです。東京の中でもまた、どこかみたいなので一杯あるじゃないですか。
バンコクの中でも、バンコクの中のどこかみたいなポイントがあります。そういったものを弊社ではご紹介するようにしているので、資産価値の高い不動産をお求めの方、ぜひお問い合わせいただければと思います。
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竹内亢一(たけうち こういち)
株式会社Suneight 代表取締役
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【竹内亢一Instagram】https://instagram.com/suneight_ceo
安藤功一郎（あんどう こういちろう）
1981年8月10日生まれ 神奈川県出身
2006年 タイ/バンコクで旅行会社を起業、20億円規模に成長させM&A売却
2012年 東南アジアを中心に不動産事業を展開するDear Life Corporation（ディアライフ）を創業、タイでの住宅仲介件数は14,000件以上。
2022年にGA technologiesと経営統合し、RENOSY (Thailand)代表取締役CEOに就任。
▶️Twitter andoreiwanotora
