人口減少や不動産価格の高騰が続いている日本よりも、将来性の高い海外への不動産投資が注目を集めています。
経済の大きな発展が注目されている国に投資することでより多くの利益を狙えるのが、海外不動産投資のメリットの一つです。
しかしながら、海外不動産投資にも注意点やデメリットがたくさん隠れています。
投資をはじめる前に、どんな所に注意しなければならないのか、投資のリスクについて理解しておくことはとても重要です。
この記事では、海外不動産投資を始める前に把握しておきたい投資の注意点・デメリットなどを解説します。
日本と比較して海外不動産投資にはどんなメリットがある？
海外不動産投資の一番大きなメリットは、日本での不動産投資よりも利回りが高い傾向があるということが挙げられます。
その他にも、最初の投資額を安く抑えられる・空室のリスクが少ない・資産を分散するのにも有効といったメリットから、海外不動産投資をはじめる方は多くいらっしゃいます。
ここでは、海外不動産投資のメリットについて、日本の不動産投資と比較しながらご紹介します。
海外不動産投資は利回りが高い
海外不動産投資は、日本国内での不動産投資と比べて利回りが高い傾向にあります。
※利回りとは：投資資金の回収率のこと。数値が高ければ収益性が高く「利回りが高い・利回りが良い」と言われる
日本の平均利回りは3%弱と言われていますが、東南アジア諸国は6%近くと言われており、日本の倍近い利回りが見込めます。
ここ数年で経済が発展している・人口が増加している国などは利回りの高い物件が多く存在します。
しかしながら、海外の中でもアメリカ・ニューヨークやシンガポールなどは高い賃貸需要が見込めるものの物件価格が高騰しており利回りが低い傾向があるため、どの国の物件に投資するかの見極めもとても重要です。
海外不動産投資は投資額を安く抑えられる
数ある投資の形でも、不動産投資は投資額が大きいジャンルです。
しかし、海外不動産投資のメインとなる投資先は東南アジアなどの発展途上国となっています。
タイなどの発展途上国はアメリカやシンガポールなどと比較しても物件価値が低く、国内で不動産投資をするよりも安い投資額でスタート出来ます。
また、将来的に物件価格が上昇すれば売却時に大きな利益（いわゆる「キャピタルゲイン」）を見込めるのも、海外不動産投資の魅力です。
海外不動産投資は資産分散にも有利
一つの投資先に依存するのではなく、複数の投資策を持つことは投資の基本中の基本です。
収益や通貨を日本だけに絞らず、海外にも投資先を作ることで投資リスクを分散することができ、万が一どこかの投資先で損失があっても他の投資先の利益でカバーすることも可能です。
海外不動産投資は空室リスクが少ない
投資先の国にもよりますが、特に人口が増加していて経済も発展傾向にある東南アジアなどは物件の空室リスクが少ない傾向にあります。
日本では地方都市を中心に人口が減少している地域も少なくありません。
そのため、空室による収益低下のリスクを抑えるには物件に対して様々な対策が必要です。
しかし、海外不動産投資を物件の需要が高い地域で行えば、日本よりも空室のリスクを抑えることができます。
海外不動産投資の注意点・デメリットは？
海外に不動産投資をするため、日本と違う環境であることから賃貸管理の難易度が高いことやローンを組みにくいことなどがデメリットとして挙げられます。
また、投資を始める前だけでなく始めた後にも様々な注意点があるため、ここでは海外不動産投資の注意点・デメリットについてご紹介します。
注意点・デメリット①物件管理の難易度が高い
日本と海外では文化や習慣が違う部分も多く、不動産業者や借主と思わぬトラブルが発生することがあります。
このようなリスクを抑えるには、まずは海外不動産投資の際にパートナーになってくれる不動産会社を慎重に選ぶことが重要です。
海外で賃貸をするとなれば、物件の管理会社の対応が入居率に大きく影響します。空室リスクや物件の管理などのリスクを失くしたいのであれば、できる限り日系の賃貸管理会社を選ぶことをおすすめします。
注意点・デメリット②ローンを組めないことが多い
実は、日本国内の金融機関で海外に融資しているところは少ない・投資する国によって融資が可能な金融期間が限られてしまうというのが現状です。
また、融資の限度額にも注意が必要です。
海外不動産投資でローンを組む場合、融資の限度額が物件評価額の50％などに固定されている場合も多いです。
そのため、海外不動産投資をする場合は事前に十分な資金を準備しておく必要があります。
注意点・デメリット③為替のリスク
海外投資には、為替によるリスクがつきものです。それはもちろん不動産投資も例外ではありません。
為替リスクは、為替の下落による利益の現象のことを指します。
同じ500$の家賃だったとしても、1$が100円か130円かで大きく収入が異なってしまいます。
- 1$100円だった場合：500×100＝50,000円
- 1$130円だった場合：500×130＝65,000円
もちろん、為替の変動によっては収益がアップする場合もあるため、為替の変動はメリットとデメリットが共存する要素なのです。
注意点・デメリット④経済状況などの変化
主に新興国に言える注意点ですが、政治経済が不安定であることなども注意点として挙げられます。
先述した為替リスクも含む、海外の投資において不動産などの価値が下落する要因のことを「カントリーリスク」と呼びます。
【カントリーリスクの一例】
- 為替リスク
- 政治的不安定、衝突
- 法律や規制の変化
- 自然災害
上記のような変化で想定していた利益よりも実際の利益が下がってしまうこともあります。
海外不動産投資でよくある4つの失敗事例
海外不動産投資はリスクも多い投資方法ですが、投資の失敗例にもパターンがあります。
ここでは、海外不動産投資で起こりやすい失敗事例を4つご紹介します。
失敗のパターンを知っておくだけでも同様の失敗を防ぐことができるので、ぜひ参考にしてください。
失敗例①プレビルド物件でのプロジェクトが失敗した
プレビルド物件とは、建物の建設の前に投資の支払いを行う方式のことで、海外ではよく利用されています。
プレビルド物件のメリットは、物件価格が割安であることです。
工事がどんどん進むにつれて価格が上昇していくシステムなので、建物が完成してすぐに売却をしても利益を得られるケースもあります。
しかし、不動産会社やデベロッパーの倒産などで建物が完成できなかった事例があり、この場合は建物が完成していなくても投資した資金は戻ってこなくなります。
プレビルド物件を利用する場合は、事前にプロジェクトに関わっている会社の実績や財政面などをしっかり確認し、建物の建設中にトラブルが起きるリスクがないかをリサーチしましょう。
失敗例②不動産会社とのトラブル
海外の不動産会社とのトラブルが原因で利益を得られなかったというケースもあります。
日本にいながら海外の不動産へ投資をする際、遠隔地であるがゆえに賃貸の入居率を把握しきれず、実際よりも少ない利益を伝えられていたというトラブルもあるそうです。
上記はあくまでも稀な例ですが、事前に不動産の実績をチェックしたり、実際に足を運んで現地の不動産事情を知っておくなどの方法で対策をするようにしましょう。
失敗例③物件の劣化や施工不良
国内で不動産投資をするのと違い、日本にいながら海外の不動産へ投資をしていると、自分が持っている物件の状態はなかなか確認できません。
しっかりと管理してくれる不動産管理会社へ依頼ができていれば安心ですが、久しぶりに自分の目で物件を見たときに大きな劣化があって思わぬ修繕コストが発生してしまうなどのトラブルもあります。
また、海外のデベロッパーは建物の完成度よりも完成までのスピードが優先される事が多く、完成後に大きな施工不良が発覚することも少なくありません。
大きな施工不良だった場合は賃貸として稼働できずに収入が得られないという更なるトラブルを呼ぶ場合もあります。
このようなトラブルを防ぐためには、契約の際に施工不良に対してのアフターフォローがあるかどうかをチェックする必要があります。
失敗例④家賃収入の送金トラブル
海外不動産投資は、現地の通貨で支払われ、現地の管理会社から送金してもらうシステムですが、国によっては海外の送金に規制がかけられている場合があります。
いくら家賃収入があっても、拠点としている日本に送金が出来なかったら意味がないため、事前に送金にまつわる規制をチェックすることをおすすめします。
また海外で収益があった場合は、送金以外にも様々な手続きが必要になるため、そういったリスクなどを考慮して投資先を選ぶようにしましょう。
海外不動産投資の注意点｜まとめ
ここまで紹介したように、海外不動産投資は思わぬリスクや注意すべきポイントがいくつもある投資方法です。
しかしながら、しっかりと事前知識を持つこと・良い不動産会社やパートナーと一緒に投資の計画を立てることができれば、リスクはかなり抑えることができます。
海外不動産投資で失敗しないようにするには、下記の5つがポイントです。
- 投資先を見極める
- 余裕を持って資金を用意しておく
- 投資のリスクについてしっかり学ぶ
- 利回りだけで投資先を選ばない
- 実績のある不動産会社やパートナーを選ぶ
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