近年、日本国内でも注目が集まっている「海外不動産投資」は、海外ならではのメリットが得られることから、気になっている方も多いかもしれません。
しかし、投資である以上リスクはつきものです。
また、言語や文化の問題など海外不動産ならではのトラブルも存在します。
海外不動産投資のリスクを理解しきちんと対処しておくことで、より高い利益を得ることができます。
この記事では海外不動産投資を行う上でのメリット・デメリットやリスクについてに加え、どんな人が向いているかを解説していきます。
海外不動産に挑戦したいと考えている方はぜひ参考にしてみてください。
海外不動産投資におけるリスクやデメリットとは
まず、海外不動産投資とは、「海外の不動産を購入し、売却益や賃貸収入を得る」という投資方法です。
日本国内の不動産と比較して儲かると言われる要素も多い一方で、海外不動産ならではのリスクやデメリットも存在します。
売却できないリスク
海外不動産投資のリスク・デメリットの1つ目は、売却できない可能性が生じることです。
海外不動産投資において儲けを生み出す方法の一つとして、購入時価格より高い価格で売却し利益を生み出す「キャピタルゲイン」があります。
例えば、経済的に成長している新興国では、不動産価格の上昇が見込まれるため、その上昇に期待して不動産を購入することなどが当てはまります。
しかし、不動産価格が上昇したタイミングで買い手がつかない可能性もあります。
相場が上昇していても、供給過剰なエリアや利便性の低い地域、建物の条件が悪かったりすると、利益が出るような金額で売却できないリスクが存在するのです。
インカムゲインを安定して得られないリスク
海外不動産投資のリスク・デメリットの2つ目は、インカムゲインを安定して得られないことです。
インカムゲインとは「賃料収入によって利益を得る」投資方法です。
一般的に、人口が増加している国では不動産投資での「空室リスク」が少なく賃料収入を得やすいと言われています。
これは、人口が増えることで住宅への需要が高まるためです。
一方で、国全体で人口が増加傾向にあっても、エリア別でみていくと人口が減少していて空室リスクが高いケースもみられます。
海外不動産を行う際に空室リスクが低いエリアを調べるには、高い言語力や現地の土地勘が必要であるため、人口が増加している国であってもインカムゲインを安定して得られない可能性があります。
為替によるリスク
海外不動産投資のリスク・デメリットの3つ目は、為替の変動によるリスクです。
海外不動産投資でのメリットとして「為替変動のリスクヘッジ」ができることが挙げられますが、これは、為替相場が円安に動いた場合に国内で所有している資産が相対的に目減りすることを指しています。
つまり、円安時には外貨建ての資産はプラスに働きますが、円高時には逆に損失を被るリスクがあります。海外不動産をする際には、為替変動によるメリットがある一方、リスクも理解しておいた方が良いでしょう。
融資を受けられないリスク
海外不動産投資のリスク・デメリットの4つ目は、融資を受けられない可能性があることです。
海外不動産投資で最もハードルが高いと言えるのが、金融機関からの融資についてです。
国内で海外不動産投資ローンを扱っている金融機関もありますが、審査が厳しい・金利が高いなどの理由で、国内不動産投資ローンより条件が悪いといえます。
海外の金融機関から融資を受けるには、金融契約を英語で締結できるレベルの高い言語力が求められます。
また、国によっては金融機関からの融資条件で現地で収入を得ていることなどを求められることもあり、日本国内に在住している人とっては難しいポイントといえます。
海外不動産投資が注目される理由・メリットとは
このように複数のリスクが存在する海外不動産投資ですが、注目されているのには海外不動産投資だからこそのメリットがあるからです。
ここでは、リスクがありながらもなぜ海外不動産投資が注目されているのか、その理由やメリットについて解説します。
リスクの分散ができる
海外不動産投資に限った物ではありませんが、投資そのものにはリスクがつきものです。
そのため、一つの商品に投資を集中させてしまうと、リターンが大きい一方で、万が一の際に大きな損失を出すことになってしまうといったリスクが生じます。
そのような資産運用においてのリスクをできるだけ回避するため、複数の商品に資産を分散する考え方が一般的です。
その中でも、「地域分散」という考え方で複数の国に資産を分散することで、一つの国で不景気になってもリスクを軽減させることができ、海外不動産投資もこれにあたります。
国内と海外に分散して資産を保有しておくことで、日本の景気が悪くなった時でも影響を受けにくいなど、リスクの分散ができるのは大きなメリットです。
人口増加している国では空室リスクが国内よりも低い
海外不動産投資のもうひとつのメリットとして、人口増加している国においては、空室リスクが日本国内よりも低いことが挙げられます。
人口増加している国では不動産の需要が高くなることで空室リスクは減り、キャピタルゲイン(売却益)やインカムゲイン(賃料収入)が日本より安定して得やすくなります。
日本は今後人口減少が想定されることから、空室リスクも高まり、安定したインカムゲインも見込めない可能性があります。
人口が増加傾向にある国の海外不動産へ投資することでリスクを低減できるのは、大きなメリットと言えるでしょう。
人口増加している国として注目されているのは「タイ」
日本と比べて、タイ・マレーシア・インドなどの新興国では、人口増加・不動産市場の成長が予想されるため、不動産需要はさらに高まっていくと考えられます。
特にタイは経済成長・人口増加に加えて、インフラの整備やそれによる都市開発が急速に進んでいるため、海外不動産投資にはオススメのエリアといえます。
例えば、タイの首都であるバンコクは、鉄道や地下鉄など交通網の整備により新駅が誕生したことで、新たに住宅需要が発生する可能性が高いエリアです。
不動産価格の上昇による値上がり益が期待できる
国内の不動産市場は、首都圏を中心に価格がすでに高騰しており、これから不動産投資を始めて売却益を得たいと考える人にとっては不利な状況となっています。
一方、まだ価格が高騰しきっていない国の海外不動産投資においては、経済成長などの要因による投資の高騰が期待できるのも大きなメリットです。
今後の経済の動向や人口の増加などの要因を踏まえて、不動産投資を選んでいくのが良いでしょう。
海外不動産投資に向いている人の特徴
このように海外不動産投資にはいくつかのリスクとメリットがあることを説明してきました。
しかし、リスクやデメリット・メリットの度合いは条件によって異なるため、海外不動産投資が自分に向いているかを見極める必要があります。
そこで、以下ではどのような人が海外不動産投資に向いているのか解説します。
海外不動産をキャッシュで購入できる人
海外不動産投資に向いている人の特徴の1つ目に、海外不動産をキャッシュで購入できる人が挙げられます。
海外不動産投資で1番難しい部分と言えるのが、先述したように「金融機関からの融資」です。
そのため、全額キャッシュもしくは少額の融資で資金繰りが成り立つ方であれば、海外不動産投資のハードルは低くなるといえます。
海外に移住したい人
海外不動産投資に向いている人の特徴の2つ目に、海外への移住を考えている人が挙げられます。
海外では、一定金額の投資をすると永住権がもらえるという制度があります。
これは「投資家ビザ」とも呼ばれており国によって金額は異なりますが、該当する国への移住を検討している方には海外不動産投資がおすすめです。
アメリカやオーストラリア、ニュージーランドやシンガポールでは億単位の投資が必要となるため、十分な資産を持っている投資家でないと現実的ではないかもしれません。
しかし、タイやフィリピンなどの途上国では200～300万円程度の投資で長期滞在ビザを取得できるので、他の国と比較すると挑戦しやすいと言えるでしょう。
海外に在住している人
海外不動産投資に向いている人の特徴の3つ目に、すでに海外に在住している人が挙げられます。
海外の金融機関で融資を受けたい場合、現地の言葉を理解している必要性があります。
また、不動産を購入する際には現地での収入を融資条件として求められることもあるため、海外に在住している方であればその条件をクリアできる可能性が高くなります。
また、海外不動産投資を始めるにあたっては、現地の情報の情報収取が必要不可欠です。
不動産投資などで現地に居住している・移住を予定している方は、現地でリアルな情報を得られることがメリットに働きます。また、情報不足や現地のスタッフとのやり取りが上手くいかないといったリスクも回避できるでしょう。
海外不動産投資のリスクを回避する3つの方法
最後に、実際に海外不動産投資を考えている人に向けて、海外不動産投資のリスクを回避する方法を3つお伝えいたします。
あらかじめ対策しておくことで、リスクを最小限におさえられる可能性が高くなります。海外不動産投資を考えている方はぜひ参考にしてみてください。
自らも海外不動産について常に情報を集める
海外不動産投資はメリットが大きい反面、今までお伝えしてきたようなリスクもあります。
そんな中、自分で投資先のエリアや物件を選定するのであれば、不動産情報を集め、リスクを回避できる物件を的確に見極めていくことが重要です。
また、投資先の国も情勢はリスクと大きく関係してくるため、常に情報収集しておきましょう。
現地の不動産事情に詳しいパートナーを見つける
海外で不動産投資をする場合、現地の不動産事情に詳しいパートナーを見つけることも、リスクをおさえることができるポイントの一つです。
現地のパートナーを通して、最新の物件情報やエリア特性など、なかなか知ることのできない情報を得ることができます。
また、法律や税制など国によって異なる部分もサポートができるため安心です。
特に、日本人スタッフによる対応が可能であれば、コミュニケーションの面でもスムーズにやりとりを進めることができます。
投資した国の経済状況や政治状況をチェックする
海外不動産投資を行った際には、国の経済状況や政治状況、また自然災害などによって不動産価値が変動するリスクがあります。
そのため、不動産投資をした国の情勢をチェックすることもリスク回避のために重要なポイントとなります。
経済状況をチェックするには、人口増加率やGDO成長率などの推移を見ていくのが良いでしょう。
海外不動産投資のリスクとは｜まとめ
海外不動産投資には安定した売却益や賃料収入が得られない、融資を受けられない、為替変動の影響を受ける、などのリスクやデメリットがあります。
そのリスクを避けて投資をするために、日頃から情報収集を行うこと、または現地で信頼できるパートナーを見つけると良いでしょう。
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