日本国内でも注目されている不動産投資。
最近では富裕層を中心に海外不動産の投資も人気を集めています。
海外不動産にも考慮すべきリスクなどは存在しますが、日本国内での投資とは違ったメリットも多くあります。
ここで気になるのが、海外不動産を購入・売却した際にかかる「税金」ではないでしょうか。
この記事では、海外不動産にまつわる税金について解説します。
海外不動産にかかる税金の種類
海外で不動産を購入する際などには、日本と同様に税金が発生するケースがあります。
海外不動産で発生する税金は主に下記の3つのパターンがあります。
- 海外不動産を購入した時
- 海外不動産を保有している間
- 海外不動産を売却した時
ここでは上記の3つの税金について解説します。
海外不動産を購入した時に発生する税金
海外不動産投資といっても、国や地域によって発生する税金は変わってきます。
例えば日本国内で不動産を購入した場合は、不動産取得税や印紙税といった手続きにまつわる税金が発生します。
アメリカのハワイでは不動産を購入した場合、税金は発生しません。
詳しくは後述しますが、保有している間に年に2回ほどの税金が発生します。
また、中東系で人気のタイであれば、「移転登記税」と呼ばれるものが発生しますが、買主は土地局評価額の1%程度の支払いとなります。
海外不動産を保有している間の税金
海外に不動産を保有していながら日本に戸籍がある場合、日本へ税金を支払う必要があります。
日本では、どの国のものを保有していても、不動産以外の収入であっても「全世界所得課税」というものが発生するため必ず納めるようにしましょう。
また、海外不動産投資においても国内の不動産投資同様、管理などにかかった費用などを経費として計上できるため、不動産を保有する間にかかった費用などは明確に管理することも大切です。
また、保有している国に納める税金が別途発生することもあります。
ハワイでは、毎年10月1日時点での固定資産税の金額や保有している不動産の形態などに応じて、0.35%〜1.24%の税率での固定資産税が発生します。
購入する前に、対象の国や地域でどのような税金が発生するか、事前に細かくチェックするようにしましょう。
海外不動産を売却した時に発生する税金
「譲渡所得」は海外不動産を売却して利益が出た際に発生する税金です。
海外不動産を売却して発生した利益に対して、譲渡・売却・購入で発生した諸費用を差し引いた金額に対して課税されます。
譲渡所得の金額は海外不動産を所有していた期間が5年以上か5年以下かで税率が変動します。
保有していた期間が5年以下だった場合は「短期譲渡所得」、5年以上であれば「長期譲渡所得」となり、下記の計算で税金が発生します。
短期譲渡所得：所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
長期譲渡所得：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％
長期的に不動産を保有していれば税率は低くなりますが、その分不動産も築年数がたっているため、定期的なメンテナンスなどを怠らないようにしましょう。
海外不動産で節税するには？
海外不動産投資は、少し前までは節税に大きな効果をもたらす投資でした。
しかし、令和2年度の税制改正により、減価償却を利用した海外不動産投資の節税ができなくなったため、現在は以前ほど大きな節税の効果を得られないと考えられています。
ここでは、海外不動産投資で節税をするにはどうしたらいいのかについて解説します。
個人ではなく法人として海外不動産を購入する
減価償却を利用した海外不動産投資の節税は、個人での購入が対象外となったもので、法人名義での不動産購入には引き続き節税対策として利用することができます。
しかし、この節税についても長い目で見ると法人税の繰り延べでしかないため、売却時に一手に納税する必要がある可能性も残っています。
後述するポイントでも詳しく紹介しますが、海外不動産を行うには「何のために不動産投資を行うのか」をしっかりと見極めることが大切です。
海外不動産で失敗しないために
ここまでも簡単にご紹介しましたが、海外不動産投資は税金の決まりもかなり煩雑であるため、しっかり考えて運用しなければ結果的に損失を招いてしまうかもしれません。
ここでは、海外不動産で失敗しないように考えておくべきポイントを2つご紹介します。
不動産投資の目的を明確にする
海外不動産投資に限った話ではありませんが、不動産投資の目的を明確にしたうえで運用していくことが大切です。
利益を出したいのか、節税なのか、どれくらいの金額を運用していきたいのかなどの目的によって、投資すべき物件や国・地域に違いが出てきます。
しかし、「なんとなく利回りが高いから！」などの理由で簡単に決めてしまうと、思ったような運用の結果にならず、最終的に損をしてしまう可能性が極めて高くなってしまいます。
そもそも海外不動産投資が、目標としていることに対して正しい投資先であるかどうかもしっかり見極めることも大切です。
海外不動産投資のパートナーを見つける
海外不動産投資は、現地と日本の時差や為替、言語・文化などの違いによる障壁も存在します。
そのため、利回りなどの目に見える損失以外のトラブルも発生しやすいというリスクもはらんでいるわけです。
海外不動産投資を成功させるには、その地域の不動産に精通している不動産会社をパートナーとして見つけておくことが大切です。
実は、海外では仲介業者を介入させなくても物件を購入できる地域は多く、個人でも資金があれば物件を購入することができます。
現地の言葉を正確に理解してコミュニケーションがとれるならば問題ないかもしれませんが、可能な限り物件について詳しい人を近くに置いておくことで、市場調査や物件を購入する際のタイミングなどを見極めやすくなります。
また、会社によっては日本人スタッフによるサポートを受けられることもあります！
投資をしたいと考えている地域があるなら、不動産会社についても詳しくチェックするようにしましょう。
海外不動産にかかる税金とは｜まとめ
海外不動産で発生する税金は主に下記の3つのパターンがあります。
- 海外不動産を購入した時
- 海外不動産を保有している間
- 海外不動産を売却した時
高い利回りでインカムゲインを狙ったり、プレビルド投資などでキャピタルゲインを発生させるなど、様々な方法がありますが、それぞれに税金が発生します、
税金は日本に支払うべきものと物件をもっている海外の地域にも支払う必要がある場合があるので、購入する際に詳しくチェックするようにしましょう。
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