不動産投資は、国内の物件だけではなく、手頃な地価の東南アジアや、高い需要のあるアメリカなどの物件で行う場合もあります。
特に所得の高い富裕層の方は、節税や不動産運用による所得を求めて不動産投資を考える方も多く、中には初期投資の中でローンを組みながら不動産投資を行うケースも少なくありません。
ここでは、富裕層向けの不動産投資のメリットとデメリットについて解説します。
富裕層が不動産投資をするメリットと実情
富裕層が不動産投資を行うのは、主に下記の3つが理由として挙げられます。
- 節税の効果
- 価格変動リスクが低い
- レバレッジ効果による利回りの良さ
特に、海外の不動産投資に対しては大きな節税効果がメリットとしてあったため、数年前までは多くの富裕層がアメリカを中心とした不動産投資を行っていました。
ここでは、富裕層が不動産投資を選ぶ理由をそれぞれ解説します。
不動産投資による節税効果を狙っている
富裕層が行う不動産投資は、相続対策として行われることがほとんどなのが実情です。
端的に言ってしまえば、1,000万円の現金資産をそのまま現金として相続するよりも、1,000万円で不動産を購入して相続した方が税金の負担が抑えられるようになっています。
中には、相続された財産から、債務分を差し引いた額が相続税の対象になることを利用して、借金をして不動産投資をすることでさらに大きな節税対策をしている富裕層もいらっしゃいます。
上記の方法は経済状況やキャッシュフローの状況、適切な物件選びができていることなど様々な条件があるため、単に借金をして相続するだけでは節税にはなりません。
しかし、多くの富裕層の方はこの節税フローを理解しているため、あえて借金をしてでも投資をすることが多くあります。
不動産投資は価格変動リスクが低い
不動産は、株や債券などの「金融資産」と対極にある「実物資産」というものに分類されます。
まず金融資産は、市場や経済状況、企業のイメージやニュースなどの条件で大きく価値が変動する資産です。
例えば、投資先企業の不祥事は株主にとって損失が起きてしまう出来事であるため「損失が大きくなる前に株を売却しよう」という考えになり、資産価値が大きく下がってしまいます。
金融資産に対して、特に不動産は実物資産のなかでもインフレの局面などにおいても価値の下落を抑えられる強みを持っています。
様々な要因で不動産の価値も変動は起きますが、金融資産のような急激な下落がないことも、富裕層が不動産投資を選ぶ要因です。
不動産投資によるレバレッジ効果を期待している
レバレッジ効果とは、レバレッジ＝「てこ」の原理になぞらえた用語で、少額の投資資金で大きなリターンの獲得を図ることを指します。
例えば、1,000万円の余剰資金があると仮定し、区分マンションを利回り3%で運用するとしましょう。
価格が1,000万円の物件であれば家賃収入が30万円、5,000万円の物件ならば150万円と、物件価格が高くなれば、多くの収入を手に入れることができます。
上記の場合、1,000万円で資産運用をするよりも、4,000万円を追加でローンを組み投資すれば高い利益率を狙うことができます。
富裕層が余剰資金がありながらもローンを組んで投資をするのは、レバレッジ効果で高い利益を得るためです。
富裕層こそ注意？不動産投資のデメリット・注意点
先述したように、富裕層向けの不動産投資は金額の大きなものを扱うだけあってかなり大きなリターンを得られるため、資金さえあれば今すぐにでも投資をはじめたいと思うのではないでしょうか。
しかし、富裕層向けの不動産投資にこそデメリットが多く潜んでいるので、安易に投資に手を出さずしっかりと事前にデメリットを知っておくことも大切です。
ここでは、富裕層向けの不動産投資におけるデメリット・注意点について解説します。
不動産投資のデメリット・注意点｜リスク管理が重要
不動産投資の運用には、さまざまなリスクがあります。
- 空室のリスク
- 家賃滞納のリスク
- 物件の修繕リスク
- 災害のリスク etc…
上記の中でも特に大きなリスクが、入居者を集めることができずに空室ができてしまうというものです。
入居者がいないと収入に繋がらないので、せっかく投資をしてもリターンが生まれません。
空室を作らない運用ノウハウを学ぶか、運用に強いパートナー会社などを探すなど、空室リスクを防ぐ努力が必要です。
不動産投資のデメリット・注意点｜物件選びが難しい
富裕層が不動産投資をする際、大きな壁となるのが「物件選び」だとも言われています。
例えば、物件に対して自分の趣味嗜好を強く反映して、他の物件との差別化を図ろうとするケースが多くありますが、多くの場合はその要望がマイナスのパフォーマンスを産んでしまいます。
その他にも、物件を見極められずに訳ありの物件をお買い得だからという理由で購入してしまい、訳ありのデメリットに足を引っ張られて上手く運用が出来なくなるケースが多いです。
運用後にどの様な利益となって返ってくるかは、最初の物件選びにかかっています。
物件自体にデメリットはないか、周辺地域の治安やアクセスの良さなどをしっかりと調査した上で、不動産を運用しましょう。
不動産投資のデメリット・注意点｜富裕層向けに対応できるパートナーが少ない
富裕層向けの不動産投資は、少ない資金で行うような資産運用よりもかなり難しい内容になります。
そのため、富裕層のマインドに合わせた提案や、国内外含めた市場調査が可能な不動産のプロは少ないのです。
特に海外に不動産を持ちたい場合は、その国の言語や文化、情勢や今後の成長をしっかりと見極められるパートナーを探す必要があります。
富裕層向けとして人気の不動産投資
不動産投資と一言で言っても、マンションや戸建て賃貸、アパートなど、物件にも様々な種類があり、それぞれメリットとデメリットが存在します。
ここでは、富裕層向けとして人気のある不動産投資についてご紹介します。
富裕層に人気の不動産投資｜新築の一棟物件
自己資金に余裕がある方には、入居者からも需要の高い新築の物件がおすすめです。
新築一棟の物件は価格が億を超える場合が多く、ローンを組んで不動産投資を行うのが一般的です。
ローンを組む際は、物件の収益の高さだけでなく、自分の収入や資産背景なども融資審査の対象となるため、条件的にも富裕層向けの投資といえます。
新築のメリットは、中古物件と比べて老朽化に対する修繕コストを抑えられることや、複数戸の契約で空室のリスクを軽減できることが挙げられます。
一方デメリットとして、中古物件やワンルームのマンション等と比べると初期費用が高額になってしまう事が挙げられます。
富裕層に人気の不動産投資｜中古物件
中古物件でも、マンションやアパートならば駅近くなどの好立地な物件も多く、賃貸の需要が下がりにくい傾向があります。
中古物件のメリットとしては、減価償却費と呼ばれる固定資産の計上方法は耐用年数で計算されるもので、物件によっては短期間で大きな節税効果を得られる場合があります。
また、新築の物件よりも初期費用を抑えて運用できる場合が多いのもメリットです。
中古物件のデメリットは、老朽化による管理の手間や、修繕コストなどが新築物件よりもかかることが挙げられます。
富裕層に人気の不動産投資｜海外不動産
海外の不動産投資には、アメリカやオーストラリアなどの先進国と、タイやシンガポールなどのアジア系の新興国に投資する2つに分かれます。
以前は海外不動産への投資で大きく節税効果があり人気がありましたが、2020年に施行された「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」によって、この節税対策が意味を持たなくなりました。
最近では海外の不動産は節税として投資するよりも「売却益（キャピタルゲイン）」や「家賃収入（インカムゲイン）」を狙って行われています。
海外の不動産を持つことで、日本以外の国へリスク分散ができることや、対象の国の経済・人口の増加などで高い利回りを狙えるメリットがあります。
デメリットとしては、為替のリスクや、国家間での政治的リスクが挙げられます。
富裕層向けの不動産投資を低リスクで行うには？
不動産に限ったことではありませんが、投資には様々なリスクがつきものです。
不動産投資は、誰かに物件を貸し出して収入を得ることが基本であるため、金融資産での投資よりも事業性が高くなります。
ハイリターンよりもローリスクを選ぶ
不動産投資をする中で、利回りが良いことに越したことはないですが、「利回りが良い＝確実に優良物件」とは言い切れません。
本当に利回りの良い優良物件は人気が高いため、いつまでも市場に残っているケースは少ないです。
物件価格が相場よりも安ければもちろん利回りも高くなるため、お得に不動産投資ができると思われがちですが、その分リスクも高い物件である可能性も高くなります。
富裕層の方が不動産投資をするなら、無理に利回りの高い物件を購入するよりもリスクが低いものを選ぶことをおすすめします。
富裕層向けのパートナーを選ぶ
不動産投資は、富裕層以外の方でも利用できる投資です。
しかし、富裕層の方といわゆるマス層・アッパーマス層とは資金力や考え方も違うため、富裕層のパートナーとして行っている会社は多くはありません。
限られた時間の中で、効率良く不動産投資をするなら、自分に合ったサービスを探すことも大切です。
富裕層向けの不動産投資の実情とは？｜まとめ
不動産投資は、節税やインカムゲインなどで多くのメリットを期待できる投資です。
しかし、今回ご紹介したように様々なリスクも考えられるため、物件の選定と投資のパートナー選びの際は慎重に判断するようにしましょう。
「不動産投資をはじめたい」
「既に国内で不動産投資しているが、海外でも行ってリスクを分散させたい」
このようなお悩みをお持ちなら、ぜひ「RENOSY Thailand」にご相談ください！
